Le 1er janvier 2025 marquait la fin d’une époque avec l’extinction du dispositif Pinel. Mais 2026 ouvre un chapitre bien plus prometteur pour les investisseurs : le « Statut du Bailleur Privé », plus connu sous le nom de loi Jeanbrun. Chez KIC, promoteur engagé dans la qualité de vie, nous avons analysé ce texte pour vous. Découvrez comment cette réforme transforme la fiscalité immobilière en un véritable levier de performance patrimoniale.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun (Loi de Finances 2026) ?
Adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun remplace les réductions d’impôt forfaitaires par un mécanisme bien connu des entreprises et des loueurs en meublé (LMNP) : l’amortissement comptable.
L’idée du ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, est simple : reconnaître qu’un bâtiment s’use avec le temps. L’État autorise donc le propriétaire à déduire une partie du prix de son bien de ses revenus locatifs. Contrairement au Pinel qui offrait une « carotte fiscale » temporaire, la loi Jeanbrun propose une stratégie de neutralisation fiscale des loyers sur le long terme.
Les conditions d’éligibilité en un coup d’œil
Pour bénéficier de ce nouveau statut, quelques règles de bon sens s’appliquent :
- Type de bien : Logements situés dans des immeubles collectifs (les maisons individuelles sont exclues).
- Performance : Le logement doit répondre aux dernières normes environnementales (RE2020), une exigence que KIC intègre déjà pour tous ses programmes immobiliers.
- Location : Le bien doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans.
- Engagement : Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.
Pourquoi choisir le neuf pour votre investissement Jeanbrun ?
Si le dispositif est ouvert à l’ancien sous condition de travaux lourds (30 % du prix), le logement neuf reste le choix privilégié des investisseurs avisés. Pourquoi ?
- L’attractivité locative : Un appartement KIC, avec ses prestations soignées et ses performances énergétiques, se loue plus vite et subit moins de rotation de locataires.
- Une base amortissable optimisée : Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits (2 à 3 % contre 8 % dans l’ancien) et inclus dans la base de calcul de votre amortissement.
- Zéro travaux à prévoir : Avec les garanties du neuf (biennale, décennale), votre rentabilité nette n’est pas grignotée par des imprévus techniques.
Comprendre la mécanique fiscale : taux et amortissement
C’est ici que le dispositif Jeanbrun devient un outil de précision pour votre patrimoine. L’amortissement se calcule sur la valeur du « bâti », que l’administration fiscale fixe forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition.
Un taux modulable selon votre projet
Le dispositif propose trois niveaux de loyers, chacun ouvrant droit à un taux d’amortissement différent :
- Loyer Intermédiaire (Loc 1) : Taux de 3,5 % par an. C’est l’option la plus souple, idéale pour cibler les classes moyennes dans les zones dynamiques.
- Loyer Social (Loc 2) : Taux de 4,5 % par an. Un bonus fiscal pour ceux qui acceptent des plafonds de loyers plus bas.
- Loyer Très Social (Loc 3) : Taux de 5,5 % par an. Pour une optimisation fiscale maximale.
Bon à savoir : L’amortissement est plafonné annuellement (entre 8 000 € et 12 000 € selon l’option). Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
Exemple concret : Votre investissement avec KIC
Prenons l’exemple d’un appartement T3 neuf d’une valeur de 250 000 € (frais de notaire inclus) situé dans une métropole régionale.
- Calcul de la base : 250 000 € x 80 % = 200 000 € amortissables.
- Choix du taux : Vous optez pour le loyer intermédiaire (3,5 %).
- Déduction annuelle : 200 000 € x 3,5 % = 7 000 €.
Chaque année, pendant au moins 9 ans, vous déduisez 7 000 € de vos loyers imposables. En y ajoutant vos intérêts d’emprunt et vos charges de copropriété, votre revenu foncier imposable tombe rapidement à 0 €. Vous encaissez vos loyers nets de toute fiscalité (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).
La fin du zonage : une opportunité géographique inédite
C’est sans doute le changement le plus radical par rapport au Pinel. La loi Jeanbrun supprime le zonage géographique obligatoire.
Auparavant, vous étiez contraint d’investir dans les zones A, Abis ou B1. En 2026, vous pouvez investir là où la demande locative est réelle, même dans des villes moyennes en plein renouveau. Pour KIC, cette mesure valide notre stratégie historique : construire là où les gens ont envie de vivre, que ce soit au cœur des grandes métropoles ou sur le littoral.
Les questions fréquentes de nos investisseurs (FAQ)
Puis-je louer à mes enfants ou mes parents ?
Non. Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun exclut la location aux ascendants et descendants. Le locataire ne doit pas être un parent proche jusqu’au deuxième degré.
Que se passe-t-il à la revente ?
Comme pour tout investissement locatif au régime réel, la plus-value sera calculée. Cependant, la loi 2026 prévoit des mécanismes de lissage pour ne pas pénaliser les investisseurs ayant conservé leur bien sur le long terme.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec d’autres aides ?
Oui, il peut parfaitement s’intégrer dans une stratégie incluant le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ou être financé par des prêts classiques, sans restriction.
Pourquoi KIC est votre partenaire idéal pour la loi Jeanbrun ?
Investir dans le cadre du statut de bailleur privé demande une vision à long terme. Puisque l’avantage fiscal est lié à la détention du bien et à la qualité du bâti, le choix du promoteur devient crucial.
Depuis plus de 40 ans, KIC s’engage sur :
- La générosité des volumes : Un locataire bien logé est un locataire qui reste.
- L’emplacement stratégique : Nous sélectionnons des fonciers à fort potentiel de valorisation.
- La pérennité technique : Nos constructions RE2020 garantissent des charges maîtrisées, un argument de poids pour vos futurs locataires.
Prêt à franchir le pas ?
Le dispositif Jeanbrun est une opportunité rare de bâtir un patrimoine immobilier « zéro impôt » tout en répondant aux besoins de logement en France. Nos experts sont à votre disposition pour réaliser une simulation gratuite et personnalisée. Échangez avec un conseiller KIC
Mentions légales : Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’investissement immobilier comporte des risques. Consultez nos experts pour une étude de votre projet.
