Avec KIC, devenez incollable sur le Bail Réel et Solidaire BRS

Définition, fonctionnement et acteurs-clés du dispositif, découvrez l’intérêt du Bail Réel et Solidaire. Evaluez votre situation pour savoir si vous êtes éligible et découvrez à la fois les avantages et les limites de ce type de bail. Vous pouvez y prétendre? Accédez à un logement en dessous du prix du marché pour anticiper sur vos futurs projets immobiliers avec KIC. Enfin, découvrez la liste de nos programmes proposés en BRS.

Le bail réel solidaire, c’est quoi ?

Le bail réel solidaire (BRS), c’est une manière innovante de devenir propriétaire de votre résidence principale. Au lieu d’acheter à la fois le bâtiment ET le terrain, vous achetez uniquement le logement. Et vous louez le terrain à un loyer intéressant, voire symbolique. Résultat : vous devenez propriétaire à un prix très avantageux ! Fonctionnement, conditions d’éligibilité, atouts et limites du bail réel solidaire : découvrez comment et pourquoi envisager cette nouvelle manière d’accéder à la propriété.

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire dissocie le bâti – votre logement – du foncier – le terrain sur lequel la maison ou l’immeuble est construit.

• Vous êtes propriétaire de votre logement.
• Vous louez le terrain : vous payez une redevance mensuelle faible, dans le cadre d’un « bail emphytéotique rechargeable ». C’est un bail de longue durée – de 18 à 99 ans – qui peut être renouvelé à l’infini tant que vous payez la redevance.

Le montage paraît étonnant, pourtant la pratique est ancienne et répandue dans les pays anglo-saxons. À Londres, par exemple, 34 % (1) des logements sont en « leasehold » : le titulaire du leasehold est propriétaire de son logement, et locataire du foncier dans le cadre d’un bail de très longue durée – une à plusieurs centaines d’années. Aussi surprenant nous paraisse-t-il, le système fonctionne et les Britanniques ne s’en plaignent pas. Car en réalité, il bénéficie à l’acheteur, sans avoir d’impact concret visible au quotidien. Psychologiquement soit, le propriétaire ne possède pas le terrain ; mais en pratique, il est libre de faire ce qu’il veut chez lui, et il peut vendre ou transmettre le patrimoine qu’il s’est constitué.

Le modèle est éprouvé chez nos voisins, pour illustrer concrètement que ça marche : le bail réel solidaire mérite toute votre attention !

Les OFS, acteurs centraux du bail réel solidaire

Les Organismes de Foncier Solidaire (aussi appelés OFS) créés par la loi Alur du 24 mars 2014 sont des structures à but non lucratif agréées par le préfet. Les OFS se font le relais de l’Etat, en région, pour mettre en œuvre les dispositifs d’accession sociale à la propriété, parmi lesquels le bail réel solidaire.

À noter que l’Organisme de Foncier Solidaire de la Métropole Lilloise (OFSML), créé en février 2017, devient le premier OFS opérationnel en France, au terme de la commercialisation de 15 logements en bail réel solidaire dès 2018.

Les 5 règles de l’OFS

1. L’OFS acquiert un terrain, bâti ou non, dont il sera toujours le propriétaire.
2. L’OFS confie les travaux de construction et de réhabilitation à un opérateur, comme par exemple KIC.
3. L’opérateur vous vend le logement en VEFA. En parallèle, vous signez un bail réel solidaire avec l’OFS, sous réserve de remplir les conditions d’éligibilité.
4. Pendant toute la durée d’occupation de votre logement, vous payez une redevance mensuelle minime à l’OFS, ainsi que votre mensualité du crédit souscrit pour acheter le logement.
5. Lorsque vous vendez votre logement, vous vous rapprochez de l’OFS : il vous accompagne dans vos démarches, et s’assure que le nouveau propriétaire remplit les conditions d’éligibilité au dispositif d’accession sociale. Si vous ne vendez pas, votre logement est transmis à vos héritiers.

Au fond, à quoi ça sert, le bail réel solidaire ?

Tout est dans le titre ! Le BRS a une vocation sociale. Vous n’achetez pas en bail réel solidaire avec un objectif de spéculation. Vous achetez en bail réel solidaire pour bénéficier de conditions financières avantageuses adaptées à vos revenus.

Explications

1. Le prix du foncier, contrairement au prix du bâti, suit l’évolution spéculative du marché immobilier. Lorsqu’une commune ou un quartier gagne en attractivité, le foncier atteint des prix rédhibitoires pour de nombreux ménages, qui doivent s’éloigner du cœur de l’agglomération, voire de la commune.
2. L’OFS est désintéressé. En lui confiant les missions d’acquérir du foncier et d’en rester perpétuellement propriétaire, et d’encadrer les prix à la revente des logements, la commune offre aux ménages modestes la possibilité d’accéder à la propriété dans des quartiers attractifs. Le prix du foncier est en quelque sorte « gelé » : au fil du temps, la redevance à payer pour louer le foncier reste faible, ce qui profite aux propriétaires successifs.

Illustration

Vous avez grandi dans le centre-ville de Lille, dans un quartier qui est aujourd’hui l’un des plus cool de la ville. De fait, s’y loger est devenu inabordable eu égard à vos revenus… C’est là qu’intervient l’OFS ! Il y achète un vieil immeuble à réhabiliter :

• Les nouveaux appartements sont réservés aux ménages « modestes » qui subissent la flambée des prix, vous êtes heureux de remplir les conditions d’éligibilité…
• Vous ne payez pas le prix fort. Soit, vous payez votre logement au prix du marché. Mais vous n’achetez pas les tantièmes du terrain de l’immeuble : vous payez une redevance mensuelle faible, entre 0,6 et 1 € du mètre carré.

Résultat : vous pouvez devenir propriétaire dans votre quartier de prédilection, qui plus est dans un logement tout neuf dans des conditions de confort optimales !

Résultat

Vous pouvez devenir propriétaire dans votre quartier de prédilection, qui plus est dans un logement tout neuf, et dans des conditions de confort optimales !

Quelles sont les conditions d’accès au BRS ?

3 conditions sont à remplir pour être éligible au bail réel solidaire :

1. Le logement doit être votre résidence principale
2. Vous ne devez pas dépasser les plafonds de ressources le jour de la signature du BRS
3. Lors de la revente du bien, vous vous engagez à le vendre au prix encadré, et à un ménage respectant les conditions de ressources à la date de la revente.

Voici à quoi ressemblent les plafonds de ressources annuelles pour l’année 2022 :

À noter que l’OFS peut imposer une condition supplémentaire : l’interdiction de mettre votre logement en location.

Avantages et inconvénients du BRS pour l’acquéreur

Comme nous l’avons évoqué plus haut, le BRS a avant tout une vocation sociale. Si vous cherchez à acheter pour réaliser une plus-value importante en misant sur le potentiel de développement de la localité, vous pouvez passer votre chemin. C’est le seul inconvénient du BRS : le prix de cession est encadré.

Les modalités de vente de votre logement en BRS :

• Vous pouvez décider de vendre votre logement quand vous le souhaitez
• Votre acheteur doit remplir les conditions de ressources
• Le prix de vente est encadré : il est égal au prix d’achat, augmenté conformément à l’indice d’actualisation choisi par l’OFS.

À noter qu’en pratique, dans l’esprit du dispositif du bail réel solidaire :

• Si votre logement a pris de la valeur parce que la localisation est de plus en plus attractive, ne comptez pas réaliser une importante plus-value.
• Si votre logement a pris de la valeur parce que vous y avez fait des améliorations, vos dépenses de travaux sont prises en compte pour augmenter le prix de vente.

Vous ne vendez pas ? Pas de panique ! Vos enfants hériteront de votre propriété via les conditions de droit commun, à une différence près : ils devront eux-mêmes remplir les conditions de ressource le jour de votre succession afin de pouvoir y habiter. Sinon, ils devront vendre le logement. En dehors de ces modalités spécifiques de transmission de patrimoine, le bail réel solidaire emporte de nombreux avantages.

Accédez à un logement en-dessous du prix du marché grâce au BRS

Vous n’achetez que le logement, et vous payez une redevance faible pour louer le terrain : de fait, le prix d’acquisition est largement réduit ! On considère que vous payez entre 25 et 50% moins cher que le prix du marché : c’est l’attrait majeur du bail réel solidaire.

Exemple : pour un appartement affiché à 360 000 € dans le cadre d’une vente classique, vous ne payez que 250 000 € en bail réel solidaire.

Concrètement : grâce au bail réel solidaire, vous achetez plus grand ou vous baissez vos mensualités de crédit.

À noter que vos économies sont d’autant plus importantes dans la mesure où :

• Vous bénéficiez de la TVA réduite à 5,5 % pour un achat dans le neuf – la plupart des logements en BRS sont des programmes neufs.
• Les logements en BRS peuvent être acquis avec un PTZ.
• Dans certaines conditions, vous bénéficiez d’un abattement de la taxe foncière.

Constituez un apport pour vos futurs projets immobiliers

Aujourd’hui, vos ressources financières sont telles que vous pouvez bénéficier du bail réel solidaire. À terme, vos ressources auront probablement augmenté et c’est ce que nous vous souhaitons… Ce sera le moment de profiter d’un apport conséquent, pour acheter plus grand, et en pleine propriété !

Comme pour tout achat immobilier en effet, le bail réel solidaire vous permet de capitaliser à moindres efforts : vos mensualités de crédit constituent un placement, que vous récupérez au jour de la vente. Même sans plus-value notable, vous tirez de la vente une somme importante pour réaliser un nouveau projet.

Source :

(1) https://www.gov.uk/government/statistics/leasehold-dwellings-2019-to-2020/leasehold-dwellings-2019-to-2020