Acheter en BRS (Bail Réel et Solidaire) – Immobilier BRS

Définition, fonctionnement et acteurs-clés du dispositif, découvrez l’intérêt du Bail Réel et Solidaire. Evaluez votre situation pour savoir si vous êtes éligible et découvrez à la fois les avantages et les limites de ce type de bail. Vous pouvez y prétendre? Accédez à un logement en dessous du prix du marché pour anticiper sur vos futurs projets immobiliers avec KIC. Enfin, découvrez la liste de nos programmes proposés en BRS.

Qu’est-ce que le BRS ?

Le bail réel solidaire (BRS), c’est une manière innovante de devenir propriétaire de votre résidence principale. Au lieu d’acheter à la fois le bâtiment ET le terrain, vous achetez uniquement le logement. Et vous louez le terrain à un loyer intéressant, voire symbolique. Résultat : vous devenez propriétaire à un prix très avantageux ! Fonctionnement, conditions d’éligibilité, atouts et limites du bail réel solidaire : découvrez comment et pourquoi envisager cette nouvelle manière d’accéder à la propriété.

Qu’est-ce qu’un achat en BRS ? comment cela fonctionne ?

Le bail réel solidaire dissocie le bâti – votre logement – du foncier – le terrain sur lequel la maison ou l’immeuble est construit.

• Vous êtes propriétaire de votre logement.
• Vous louez le terrain : vous payez une redevance mensuelle faible, dans le cadre d’un « bail emphytéotique rechargeable ». C’est un bail de longue durée – de 18 à 99 ans – qui peut être renouvelé à l’infini tant que vous payez la redevance.

Le montage paraît étonnant, pourtant la pratique est ancienne et répandue dans les pays anglo-saxons. À Londres, par exemple, 34 % (1) des logements sont en « leasehold » : le titulaire du leasehold est propriétaire de son logement, et locataire du foncier dans le cadre d’un bail de très longue durée – une à plusieurs centaines d’années. Aussi surprenant nous paraisse-t-il, le système fonctionne et les Britanniques ne s’en plaignent pas. Car en réalité, il bénéficie à l’acheteur, sans avoir d’impact concret visible au quotidien. Psychologiquement soit, le propriétaire ne possède pas le terrain ; mais en pratique, il est libre de faire ce qu’il veut chez lui, et il peut vendre ou transmettre le patrimoine qu’il s’est constitué.

Le modèle est éprouvé chez nos voisins, pour illustrer concrètement que ça marche : le bail réel solidaire mérite toute votre attention !

Les OFS, acteurs centraux du BRS

Les Organismes de Foncier Solidaire (aussi appelés OFS) créés par la loi Alur du 24 mars 2014 sont des structures à but non lucratif agréées par le préfet. Les OFS se font le relais de l’Etat, en région, pour mettre en œuvre les dispositifs d’accession sociale à la propriété, parmi lesquels le bail réel solidaire.

À noter que l’Organisme de Foncier Solidaire de la Métropole Lilloise (OFSML), créé en février 2017, devient le premier OFS opérationnel en France, au terme de la commercialisation de 15 logements en bail réel solidaire dès 2018.

Les 5 règles de l’Organisme Foncier Solidaire

1. L’OFS acquiert un terrain, bâti ou non, dont il sera toujours le propriétaire.
2. L’OFS confie les travaux de construction et de réhabilitation à un opérateur, comme par exemple KIC.
3. L’opérateur vous vend le logement en VEFA. En parallèle, vous signez un bail réel solidaire avec l’OFS, sous réserve de remplir les conditions d’éligibilité.
4. Pendant toute la durée d’occupation de votre logement, vous payez une redevance mensuelle minime à l’OFS, ainsi que votre mensualité du crédit souscrit pour acheter le logement.
5. Lorsque vous vendez votre logement, vous vous rapprochez de l’OFS : il vous accompagne dans vos démarches, et s’assure que le nouveau propriétaire remplit les conditions d’éligibilité au dispositif d’accession sociale. Si vous ne vendez pas, votre logement est transmis à vos héritiers.

Le BRS, à quoi ça sert ?

Tout est dans le titre ! Le BRS a une vocation sociale. Vous n’achetez pas en bail réel solidaire avec un objectif de spéculation. Vous achetez en bail réel solidaire pour bénéficier de conditions financières avantageuses adaptées à vos revenus.

Explications

1. Le prix du foncier, contrairement au prix du bâti, suit l’évolution spéculative du marché immobilier. Lorsqu’une commune ou un quartier gagne en attractivité, le foncier atteint des prix rédhibitoires pour de nombreux ménages, qui doivent s’éloigner du cœur de l’agglomération, voire de la commune.
2. L’OFS est désintéressé. En lui confiant les missions d’acquérir du foncier et d’en rester perpétuellement propriétaire, et d’encadrer les prix à la revente des logements, la commune offre aux ménages modestes la possibilité d’accéder à la propriété dans des quartiers attractifs. Le prix du foncier est en quelque sorte « gelé » : au fil du temps, la redevance à payer pour louer le foncier reste faible, ce qui profite aux propriétaires successifs.

Illustration

Vous avez grandi dans le centre-ville de Lille, dans un quartier qui est aujourd’hui l’un des plus cool de la ville. De fait, s’y loger est devenu inabordable eu égard à vos revenus… C’est là qu’intervient l’OFS ! Il y achète un vieil immeuble à réhabiliter :

 

• Les nouveaux appartements sont réservés aux ménages « modestes » qui subissent la flambée des prix, vous êtes heureux de remplir les conditions d’éligibilité…
• Vous ne payez pas le prix fort. Soit, vous payez votre logement au prix du marché. Mais vous n’achetez pas les tantièmes du terrain de l’immeuble : vous payez une redevance mensuelle faible, entre 0,6 et 1 € du mètre carré.

 

Résultat : vous pouvez devenir propriétaire dans votre quartier de prédilection, qui plus est dans un logement tout neuf dans des conditions de confort optimales !

Résultat

Vous pouvez devenir propriétaire dans votre quartier de prédilection, qui plus est dans un logement tout neuf, et dans des conditions de confort optimales !

Qui peut acheter son logement en BRS ?

3 conditions sont à remplir pour être éligible au bail réel solidaire :

1. Le logement doit être votre résidence principale
2. Vous ne devez pas dépasser les plafonds de ressources le jour de la signature du BRS
3. Lors de la revente du bien, vous vous engagez à le vendre au prix encadré, et à un ménage respectant les conditions de ressources à la date de la revente.

Voici à quoi ressemblent les plafonds de ressources annuelles pour l’année 2022 :

À noter que l’OFS peut imposer une condition supplémentaire : l’interdiction de mettre votre logement en location.

Avantages et inconvénients du BRS

Les avantages du Bail Réel Solidaire

Le BRS favorise l’accession à la propriété pour les ménages à revenus modestes. En proposant des logements à des prix abordables et des loyers plafonnés, ce dispositif permet aux locataires d’accéder à un logement de qualité tout en maîtrisant leur budget.

En tant qu’acquéreur, vous disposez d’un droit réel sur le logement pendant toute la durée du bail. Vous profitez ainsi des mêmes droits d’usage, de jouissance et de disposition que les acquéreurs « classiques », tout en bénéficiant d’une plus grande stabilité et sécurité résidentielle.

Le bail réel et solidaire contribue également au renforcement de la mixité sociale dans certains quartiers. En proposant des logements abordables, il évite la formation de ghettos urbains et favorise la cohabitation harmonieuse du plus grand nombre.

Le BRS limite la spéculation foncière en encadrant les prix de cession des logements. Les bénéficiaires profitent ainsi d’une plus grande protection contre les hausses abusives et peuvent conserver leur logement à un prix maîtrisé, préservant ainsi leur pouvoir d’achat.

Grâce à la durée du bail à long terme, les bénéficiaires du BRS profitent d’une stabilité résidentielle. Rien à craindre du côté des augmentations de loyer ou des résiliations de bail fréquentes. Cela apporte une plus grande tranquillité d’esprit et favorise l’établissement d’un foyer durable.

Les organismes propriétaires du BRS proposent souvent un accompagnement social aux locataires. Cela peut prendre la forme de conseils en gestion budgétaire, d’aides pour l’amélioration de l’habitat ou d’actions visant à favoriser le bien-être des résidents. Cet accompagnement renforce la dimension sociale du dispositif.

Le bail réel et solidaire permet de préserver le patrimoine immobilier. Les logements en BRS demeurent des biens d’intérêt collectif, préservant ainsi leur vocation sociale et leur utilité pour les générations futures.

Les inconvénients du BRS

L’inconvénient majeur du bail réel et solidaire réside dans sa durée. S’étendant généralement sur une période allant de 18 à 99 ans, le bail à long terme peut être perçu comme contraignant si vous souhaitez une plus grande flexibilité résidentielle. La durée prolongée peut restreindre les possibilités de changements de situation personnelle, professionnelle ou familiale. Mais nous le verrons plus loin, il est évidemment tout à fait possible de sortir d’un bail réel et solidaire en cas d’évolution souhaitée.

Lors de la revente d’un logement en BRS, l’acquéreur se voit limité dans la réalisation de la plus-value. Le prix de cession est fixé par le bail et ne reflète pas nécessairement la valeur du marché. Cette limitation peut affecter les perspectives de rendement financier pour celui qui souhaite tirer pleinement profit de son investissement. Mais il s’agit là d’une évidence, puisque le fondement du BRS est bien d’éviter la spéculation, pour permettre l’accès à la propriété au plus grand nombre. Si vous cherchez à acheter pour réaliser une plus-value importante en misant sur le potentiel de développement de la localité, vous pouvez passer votre chemin. Vous restez tout de même libre de vendre votre logement quand vous le souhaitez :

• Votre acheteur doit remplir les conditions de ressources
• Le prix de vente est encadré : il est égal au prix d’achat, augmenté conformément à l’indice d’actualisation choisi par l’OFS.

En pratique et dans l’esprit du dispositif du bail réel solidaire :

• Si votre logement a pris de la valeur parce que la localisation est de plus en plus attractive, ne comptez pas réaliser une importante plus-value.
• Si votre logement a pris de la valeur parce que vous y avez fait des améliorations, vos dépenses de travaux sont prises en compte pour augmenter le prix de vente.

Le bail réel et solidaire peut poser des difficultés en matière de transmission du patrimoine pour l’acquéreur. Contrairement à un bien détenu en pleine propriété, les héritiers de l’acquéreur ne peuvent pas hériter du logement dans les mêmes conditions. Vos enfants hériteront de votre propriété via les conditions de droit commun, à une différence près : ils devront eux-mêmes remplir les conditions de ressource le jour de votre succession afin de pouvoir y habiter. Sinon, ils devront vendre le logement. En dehors de ces modalités spécifiques de transmission de patrimoine, le bail réel solidaire emporte de nombreux avantages.

Le dispositif du BRS implique souvent des procédures administratives supplémentaires pour l’acquéreur et donc parfois, des délais prolongés lors de la vente ou de l’achat d’un logement en BRS. Tenez en compte et rapprochez-vous de nos conseillers pour vous guider et vous faciliter la tâche.

En tant qu’acquéreur en BRS, il peut exister des restrictions quant aux travaux et modifications que l’on peut effectuer dans le logement. Des autorisations spécifiques de l’organisme propriétaire peuvent être nécessaires, limitant ainsi la liberté d’aménagement et de personnalisation du logement pour l’acquéreur. Là aussi, rapprochez-vous de nous pour bien maîtriser ces aspects et réussir votre projet immobilier.

Le bail réel et solidaire offre des avantages en termes d’accession à la propriété et de dimension sociale du logement. Cependant, il est important pour l’acquéreur de prendre en compte les inconvénients spécifiques du BRS, tels que la durée du bail, la limitation de la plus-value, l’encadrement sur la transmission du patrimoine, les aspects administratifs, les éventuelles restrictions sur les travaux et modifications. Une évaluation précise de ces aspects vous permettra de prendre une décision éclairée concernant l’acquisition immobilière en BRS. Contactez-nous pour avoir toutes les informations sur le BRS

Pourquoi acheter en BRS?

Acheter en BRS pour accéder à un logement en-dessous du prix du marché

Vous n’achetez que le logement, et vous payez une redevance faible pour louer le terrain : de fait, le prix d’acquisition est largement réduit ! On considère que vous payez entre 25 et 50% moins cher que le prix du marché : c’est l’attrait majeur du bail réel solidaire.

Exemple : pour un appartement affiché à 360 000 € dans le cadre d’une vente classique, vous ne payez que 250 000 € en bail réel solidaire.

Concrètement : grâce au bail réel solidaire, vous achetez plus grand ou vous baissez vos mensualités de crédit.

À noter que vos économies sont d’autant plus importantes dans la mesure où :

• Vous bénéficiez de la TVA réduite à 5,5 % pour un achat dans le neuf – la plupart des logements en BRS sont des programmes neufs.
• Les logements en BRS peuvent être acquis avec un PTZ.
• Dans certaines conditions, vous bénéficiez d’un abattement de la taxe foncière.

Quelle banque propose le prêt BRS ?

Acheter en BRS étant encore assez récent, la plupart des banques sont frileuses vis-à-vis de ce dispositif. Bien que chaque banque puisse avoir sa propre politique de prêt immobilier, certaines institutions financières ont rapidement montré un intérêt particulier pour le BRS. Ce fut le cas pour la Banque Postale qui a été pionnière sur le sujet. Néanmoins, la liste des institutions bancaires s’agrandit au fil du temps, et des établissements comme le Crédit Logement, la Banque des Territoires ou encore le Crédit Agricole proposent également d’accompagner les acquéreurs dans ce type de projets. N’hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions vous guider vers les établissements de proximité avec lesquels nous pourrions être en relation.

Bénéficier du BRS pour constituer un apport à vos futurs projets immobiliers

Aujourd’hui, vos ressources financières sont telles que vous pouvez bénéficier du bail réel solidaire. À terme, vos ressources auront probablement augmenté et c’est ce que nous vous souhaitons… Ce sera le moment de profiter d’un apport conséquent, pour acheter plus grand, et en pleine propriété !

Comme pour tout achat immobilier en effet, le bail réel solidaire vous permet de capitaliser à moindres efforts : vos mensualités de crédit constituent un placement, que vous récupérez au jour de la vente. Même sans plus-value notable, vous tirez de la vente une somme importante pour réaliser un nouveau projet.

Source :

(1) https://www.gov.uk/government/statistics/leasehold-dwellings-2019-to-2020/leasehold-dwellings-2019-to-2020