Investir dans des bureaux neufs, nos conseils

L’acquisition, auprès d’un promoteur, d’un immeuble de bureaux neufs, ou d’un lot dans un tel ensemble passe par la signature d’un contrat de Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). La signature de ce contrat est souvent précédée de la signature d’un avant-contrat ou promesse.

Le contrat de VEFA

Dès lors qu’un ensemble immobilier comprend des logements, le cadre légal du contrat de vente en l’état futur d’achèvement est très strict. En l’absence de logement sur le programme, les dispositions des codes en vigueur (Code de la construction et Code civil) qui régissent les contrats de VEFA ne s’appliquent pas aux parties, qui sont alors libres de déterminer ensemble les termes du paiement du prix, les garanties financières à apporter, etc. La VEFA doit être établie par acte authentique. D’un point de vue légal, la signature du contrat engendre le transfert immédiat de la propriété du sol à l’acquéreur. Celui-ci devient donc progressivement propriétaire des bâtiments qui y sont érigés, au fur et à mesure de leur construction.

Les avantages de la VEFA

Se porter acquéreur d’un immeuble neuf à construire vous offre à la fois tous les avantages du neuf :

• un immeuble aux dernières normes (accessibilité, acoustiques, thermiques…)
• la maitrise des dépenses (énergétique et d’entretien)
• le respect du code du travail
• toutes les assurances Immobilier neuf

A cela s’ajoute l’intérêt de dessiner un immeuble adapté à vos besoins : surfaces, nature de l’immeuble, performances énergétiques visées, équipements, disposition et éventuellement aménagements…

Le BEFA, ou Bail en l’état futur d’achèvement est un outil crée spécifiquement pour les entreprises qui souhaitent prendre à bail des bureaux à construire. Ce type de bail s’est développé pour répondre à deux besoins : la raréfaction des opérations de bureaux lancées en blanc et la possibilité pour un preneur de dessiner des bureaux spécifiquement adaptés à ses besoins sans avoir à les acquérir.

Le contrat de BEFA

Un contrat de BEFA reprend les éléments des deux contrats qu’il réunit : un contrat de vente en l’état futur d’achèvement et un bail classique. La première partie du contrat porte sur les caractéristiques des locaux à construire (surfaces, nature de l’immeuble, performances énergétiques visées, équipements, et éventuellement aménagements), les dispositions relatives à la construction de l’immeuble (délais de livraison, modalités de levée des réserves, garanties financières apportées par le promoteur et garantie de prise de possession du preneur) La seconde partie, le bail commercial standard, prend effet à la livraison de l’immeuble et à la prise de possession des locaux par le preneur.

Les avantages du BEFA

La prise de locaux à bail en l’état futur d’achèvement vous permet, de devenir locataire de bureaux dessinés pour vous et qui répondent exactement à vos besoins (stationnement, surfaces et agencement, espaces particuliers (showrooms, vestiaires, salles blanches…), performances énergétiques…) Le BEFA vous permet aussi d’anticiper le développement de votre société dans les meilleures conditions. Enfin, le loyer n’étant généralement pas dû pendant la phase de construction, les flux financiers de votre société ne sont pas affectés.

Le crédit-bail est un procédé de financement d’une acquisition immobilière. Dans ce cadre, un coupe crédit-bailleur/crédit-preneur est formé. Le crédit-bailleur acquière un immeuble qui est mis à disposition du preneur contre paiement d’un loyer qui inclut une part de remboursement du prix de revient de l’acquisition et une rémunération des fonds investis.

La sortie du crédit-bail

Trois sorties de crédit-bail sont possibles :

• le preneur acquière l’immeuble auprès du crédit-bailleur à un prix convenu d’avance
• le preneur quitte l’immeuble’
• un bail commercial classique remplace le crédit-bail et le preneur devient locataire du bailleur.

Vous possédez un foncier sur lequel vous souhaitez faire construire vos bureaux neufs ? Vous êtes propriétaire de vos locaux et souhaitez les agrandir ? La réponse est le Contrat de Promotion Immobilière (CPI). Dans le cadre de ce contrat, le maitre d’ouvrage (celui qui possède le terrain et sera donc propriétaire des immeubles à construire) délègue à un promoteur, dont c’est le métier, la conception et la construction des immeubles.

Les bureaux neufs sont livrés en plateaux pré-aménagés : CVC, revêtement de sol, faux-plafonds avec luminaires en dalle, goulotte périphérique … L’aménagement intérieur des bureaux fait l’objet d’une prestation particulière.

Space planning

L’aménagement de locaux adaptés à chaque entreprise est un savoir-faire :

• l’identification et la hiérarchisation des besoins,
• l’élaboration d’une programmation adaptée,
• la prise en compte des interactions entre pôles et des méthodes de travail,

Chez KIC un architecte d’intérieur vous accompagne dans cette démarche et vous propose ses solutions d’aménagement adapté à votre contexte de travail. Il vous propose plans d’aménagement, matériaux, ambiances, colorimétrie, éclairage, animation d’espaces communes (hall d’accueil, salle de repos)… Une fois les aménagements validés, il suit avec vous les travaux et est le garant du respect des délais et du budget.

Les immeubles neufs, quelle que soit leur destination, sont soumis au respect de la règlementation thermique en vigueur au moment du dépôt de la demande de permis de construire. La règlementation thermique applicable à tous les bâtiments depuis le 1^er janvier 2013 impose des plafonds de consommation énergétiques à la hauteur de la première norme Bâtiment Basse Consommation instaurée (BBC 2005). Vos bureaux neufs sont donc, par défaut, des bâtiments basse consommation.

La Haute Qualité Environnementale

Pour aller plus loin, nous vous proposons sur chaque immeuble neuf, d’appliquer une démarche Haute Qualité Environnementale (Démarche HQE), qui peut faire l’objet d’une certification par un organisme externe. Le label NF bâtiments tertiaires – Démarche HQE est alors un véritable gage de qualité pour vos bureaux et assure le maintien de sa valeur locative. La démarche HQE établit un cadre, et met en place une méthode de travail pour l’éco-conception des bâtiments, qui doit intervenir à 3 niveaux :

• l’environnement extérieur : préservation des ressources naturelles et limitation des impacts (réduction des émissions de gaz à effet de serre, de l’imperméabilisation des sols).
• l’environnement intérieur : confort et santé de l’usager.
• l’environnement et les bons comportements de précautions.

Les points étudiés lors d'une démarche HQE sont rassemblés en un ensemble de 14 cibles :

• Cible 01 : Relation du bâtiment avec son environnement immédiat
• Cible 02 : Choix intégré des produits, systèmes et procédés de construction
• Cible 03 : Chantier à faibles nuisances
• Cible 04 : Gestion de l’énergie
• Cible 05 : Gestion de l’eau
• Cible 06 : Gestion des déchets d’activités
• Cible 08 : Confort hygrothermique
• Cible 07 : Maintenance – Pérennité des performances environnementales
• Cible 09 : Confort acoustique
• Cible 10 : Confort visuel
• Cible 11 : Confort olfactif
• Cible 12 : Qualité sanitaire des espaces
• Cible 13 : Qualité sanitaire de l’air
• Cible 14 : Qualité sanitaire de l’eau

Les commercialisateurs, conseils en immobilier d’entreprise ou « brokers » sont vos interlocuteurs privilégiés lorsque vous recherchez des bureaux neufs. Leur mission est de rapprocher les preneurs (acquéreurs ou locataires) des bailleurs (promoteurs, investisseurs, vendeurs). Ils sont rémunérés par le versement d’une commission à la réalisation de la transaction. Ces professionnels de l’immobilier travaillent en partenariat avec les promoteurs de leur secteur et ont une connaissance fine du marché local.