La rentabilité de l’investissement pierre

Calculer le rendement brut d’un investissement dans l’immobilier

Le rendement brut d’un investissement immobilier, aussi appelé rentabilité brute, est le rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d’acquisition du bien.

Rentabilité brute = loyer annuel / prix de l’acquisition

La rentabilité brute d’un investissement immobilier augmente donc quand :

  • les loyers annuels augmentent ;
  • le prix de l’acquisition est bas.

Investir sans avantage fiscal

Il s’agit principalement des investissements dans l’immobilier ancien. En effet, les acquisitions de logements dans l’ancien n’ouvrent pas droit aux avantages fiscaux de type investissement Pinel (qui remplace les dispositifs Duflot, Robien …).

Ces 20 dernières années, la hausse continue des prix de l’immobilier dans l’ancien dépasse (de loin) la hausse des loyers. Or le rendement brut d’un investissement dépend uniquement de ces deux valeurs. La rentabilité brute d’un investissement sans avantage fiscal (c’est-à-dire dans l’ancien) a donc fortement diminué sur cette période où les loyers stagnent et le prix des biens dans l’ancien s’envole.

Les investissements locatifs dans l’immobilier ancien sont aujourd’hui souvent peu rentables.

Profiter des avantages fiscaux pour booster sa rentabilité

Les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif reposent sur une idée simple : en échange d’un avantage fiscal, le propriétaire s’engage à louer son bien à un loyer modéré à un ménage dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

La rentabilité brute d’un investissement locatif Pinel se calcule simplement :

Rentabilité brute = (loyer annuel plafonné + avantage fiscal) / prix de l’acquisition

Le dispositif Pinel impacte la rentabilité brute d’un investissement locatif sur un programme immobilier neuf, directement et de deux façons :

  • en plafonnant le loyer, il limite potentiellement la rentabilité
  • en offrant un avantage fiscal, il la booste.

L’avantage fiscal porte sur le prix d’acquisition du bien (par exemple, 21% du prix d’acquisition sur 12 ans). Celui-ci s’applique qu’elle que soit l’endroit où l’investisseur acquière son bien.

Le plafonnement des loyers, lui, dépend de la zone dans laquelle se situe le bien : zone Abis, zone A, zone B1 et zone B2 et zone C, de la zone la plus tendue à la moins tendue. La zone C et une bonne partie de la zone B2 (les zones les moins tendues) ne sont pas concernées par le dispositif de défiscalisation Pinel.

Dans les zones les plus tendues (Paris) le loyer plafonné peut être très en deçà des loyers du marché, et la rentabilité brute de cet investissement locatif s’en ressent.

Dans les zones moins tendues (le reste de la France), le loyer plafonné est souvent très proche des loyers du marché, et, le plafonnement du loyer n’impacte alors plus la rentabilité. En d’autres termes : en choisissant une zone d’investissement où les loyers plafonnés sont proches de ceux du marché, un investisseur bénéficiera des avantages de la réduction fiscale, sans que le plafonnement des loyers n’impacte sa rentabilité brute.