Pour investir

Pour investir dans un logement neuf

Atouts de l'investissement locatif

Acheter pour louer vous en offre l’opportunité. Les loyers que vous percevez peuvent vous garantir un complément de revenu stable et récurrent. L’investissement locatif est aussi une solution stratégique pour préparer l’avenir de vos enfants, financer leurs études supérieures, faciliter leur entrée dans la vie. Les revenus locatifs pourraient vous aider à rembourser, avec plus d’aisance et de sérénité, tout ou partie de votre emprunt immobilier. Vous vous constituez progressivement un patrimoine de valeur à transmettre plus tard à vos héritiers. En cas d’incapacité de remboursement liée à un accident de la vie (décès ou invalidité), l’assurance couvrant votre prêt vous préserve au même titre que vos proches ...

Investir en locatif dans un logement RT 2012, c’est acquérir un bien immobilier d’une valeur sûre, conforme aux préceptes du développement durable. La qualité de conception et de construction propre à ces logements est un atout à la revente. Les techniques constructives mises en œuvre pour rendre un bâtiment neuf RT 2012 assurent aux occupants des logements des économies d’énergie appréciables sur la durée. En effet, vos factures de consommations énergétiques sont diminuées et constituent un argument décisif pour les locataires attachés à préserver leur pouvoir d’achat. L’investisseur en immobilier locatif dans le neuf bénéficie de frais d’entretien réduits. Certaines dépenses n’étant pas à prévoir avant un certain nombre d’années : réfection des façades ou des toitures, remplacement des ascenseurs…

Investir dans un bien immobilier neuf à faible consommation énergétique ouvre droit aux avantages de la loi Pinel : une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21% du prix de revient du bien immobilier et étalée sur 12 ans. Le dispositif Pinel se concentre sur les grandes agglomérations en manque de logements. La demande locative y est donc importante. C’est une sécurité supplémentaire pour les investisseurs.

Loi Pinel

Depuis le 29 août 2014, le projet de dispositif Pinel remplace la loi Duflot. Celui-ci a l’objectif principal d’encourager la production de logements neufs en France et l’investissement dans les villes à fort potentiel locatif. Acheter un logement répondant aux critères RT 2012 vous permet de bénéficier des avantages fiscaux de cette mesure gouvernementale.
Le dispositif de défiscalisation Pinel vous permet de concrétiser vos projets dans l’investissement immobilier locatif.
Pour des investissements réalisés depuis le 01 septembre 2014, chaque investisseur pourra choisir de louer son bien pendant trois périodes distinctes :

  • 6 ans = 12% de réduction d’impôt
  • 9 ans = 18% de réduction d’impôt
  • 12 ans = 21% de réduction d’impôt

Autre nouveauté : l’investisseur pourra louer son bien à ses ascendants ou descendants.
Pour bénéficier de cette réduction d’impôt sur le revenu, il est impératif d’acquérir un logement basse consommation, conforme aux caractéristiques de performance énergétique de la réglementation thermique RT 2012. D’autres conditions sont également exigées par la loi (plafond de ressources, plafond de loyers, ….).
L’avantage fiscal concerne les logements achevés dans les 30 mois qui suivent la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DROC) en ce qui concerne les logements acquis en vue d’un futur achèvement.

  • le dispositif Pinel autorise 2 investissements par an et par foyer fiscal dans la limite de 300 000 € par investissement
  • un plafond de ressources des locataires est à respecter
  • le montant du loyer est plafonné en fonction de la surface habitable et des différentes zones géographiques
  • le plafond de prix par m2 défiscalisable est fixé à 5500€/m2, toutes zones confondues
  • le propriétaire bailleur doit louer le logement nu (sans meubles et à usage d'habitation) à une tierce personne
  • le logement doit être la résidence principale du locataire
  • la durée minimale de la location est de 6 ans
  • le locataire peut être un ascendant ou un descendant de l’investisseur
  • le logement doit être localisé dans une des villes éligibles au dispositif Pinel, caractérisées par une forte demande locative. Elles sont classées par arrêté ministériel dans 3 zones géographiques : A, A bis, B1
  • le contrat de location doit être établi dans les 12 mois suivant la prise de possession du bien immobilier

LMNP

La location en Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse avec des réductions d’impôts et la possibilité de récupérer la TVA. Un investissement en LMNP est un investissement de type immobilier locatif. La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le bien loué devra être considéré comme meublé c'est à dire être équipé de manière à répondre aux besoins "essentiels" des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels. Choisir le dispositif LMNP neuf, c’est bénéficier d’un logement moderne, garanti, confortable. Le logement neuf répond aux normes techniques et environnementales les plus récentes, il est donc plus attractif pour les locataires potentiels. Il n’y a aucun besoin d’effectuer des travaux de rénovation.

 

Découvrez les différentes fiscalités : https://www.lmnp-gouv.fr/fiscalite-lmnp/

En savoir plus : https://www.lmnp-gouv.fr/

Le statut LMNP s’adresse à toutes les personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et générer à long terme, des ressources complémentaires (sous forme de loyer) en vue de leur retraite. Le dispositif est accessible à tout particulier ne payant pas nécessairement beaucoup d’impôts et dont le Taux Marginal d’Imposition (TMI) se situe dans les tranches de 14% ou 30%.

Garanties du neuf

La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la réception des travaux. Elle couvre toutes les réserves émises sur le procès-verbal rédigé lors de la réception ainsi que tous les défauts de conformité signalés relevant de cette garantie (par lettre recommandée) dans l’année suivante.

Notre SAV vous suit à chaque étape

Garanties Délais Point de départ du délai Texte
Vices ou défaut de conformité tôt apparus (avant réception ou avant expiration du mois suivant la prise de possession) 1 an Le plus tardif des deux événements

Réception ou expiration du mois suivant la prise de possession

1642-1

1648 a.2 du Code civil

Parfait achèvement 1 an Réception 1792-6 du Code civil
Isolation phonique 1 an Prise de possession L 111-11 du Code de la construction et de l'habitation
Bon fonctionnement Eléments d'équipement dissociables 2 ans Réception 1792-3 du Code civil
Dommages :

- compromettant la solidité de l'ouvrage - rendant impropre l'ouvrage à sa destination ou bien affectant la solidité

des éléments d'équipement indissociables

10 ans Réception 1646-1

1792 et 1792-2 du Code civil

La garantie biennale dure 2 ans à compter de la réception de votre bien. Elle couvre les dysfonctionnements des éléments d’équipement dissociables du gros œuvre, autrement dit que l’on peut remplacer sans affecter la structure. Il peut s’agir de la robinetterie, des radiateurs, des prises, des volets, des portes…

Cette garantie dure 10 ans à compter de la réception de votre logement. Elle couvre les désordres qui ne seraient pas apparus dans le mois suivant la livraison ou non révélés pendant l’année de parfait achèvement. Sont concernés les dommages ayant pour effet de compromettre la solidité d’ensemble de l’ouvrage ou d’affecter l’un des éléments constitutifs du bâtiment le rendant impropre à sa destination : affaissement de dalle, toiture défectueuse, infiltrations d’eau, rupture de canalisation, etc. À la différence de la garantie biennale, la garantie décennale porte sur tous les éléments indissociables du gros œuvre.

Obligatoire pour toutes les constructions neuves, l’assurance Dommage-Ouvrage est souscrite par le promoteur pour le compte de l’acheteur. Elle a pour but de se substituer à l’acquéreur dans l’avance des frais et de prendre en charge, à sa place, la réparation des désordres couverts par la garantie décennale. Elle débute à l’issue de la réception des travaux du logement et prend fin 10 ans après.

La GFA – promotion (ou garantie extrinsèque) permet de  donner la certitude à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé. Définie dans le code de la Construction et de l’Habitation par les articles R-261-17 à 24, la GFA est obligatoire dans le secteur protégé pour les promotions à usage d’habitation (immeubles à usage d’habitation ou maisons individuelles en lotissement ou lorsque le vendeur du terrain est payé en logements – dation). Depuis le 1er Janvier 2015, les promoteurs devront systématiquement présenter au notaire une garantie extrinsèque d’achèvement afin de mieux protéger les acquéreurs. La GFA garantit aux clients acheteurs, qu’en cas de dépôt de bilan du promoteur, les travaux seront bien achevés par l’assureur-garant.

Informations diverses

La copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Le terme d'immeuble s'entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons (domaine en copropriété par exemple).
Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales.

DES PARTIES PRIVATIVES ET DES PARTIES COMMUNES

Dans une copropriété, il convient de distinguer les parties privatives des parties communes.
Chaque lot de copropriété est constitué d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire qui en a également l'usage exclusif. Ainsi, les pièces d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété sont la propriété exclusive du copropriétaire et les autres copropriétaires de l'immeuble ne sont pas autorisés à y entrer librement. Il en est de même pour les autres locaux privatifs comme les box, les caves, ...
Le règlement de copropriété détermine les conditions d'utilisation des parties privatives, c'est-à-dire leur usage : usage exclusif d'habitation, usage mixte (habitation et professionnel), multi usage (habitation, professionnel, commercial).
A contrario, les parties communes de la copropriété sont à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux seulement. D'après l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « sont réputées parties communes :

  • le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,
  • le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs,
  • les coffres, gaines et têtes de cheminées,
  • les locaux des services communs,
  • les passages et corridors.

En résumé, les parties communes sont celles qui présentent une utilité pour l'ensemble des copropriétaires ou pour plusieurs d'entre eux.
Le règlement de copropriété (voir ci-dessous) peut attribuer à un ou des copropriétaires l'usage exclusif d'une partie commune : par exemple, le jardin devant un appartement situé en rez-de-chaussée. Ce jardin reste une partie commune, mais à usage privé, et les frais d'entretien et de réparation de cette partie commune à usage privatif restent à la charge de la copropriété, sauf si le règlement de copropriété prévoit autrement.

UN RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Le règlement de copropriété, aussi appelé règlement intérieur, est LE document de référence d'une copropriété. Il fixe les règles de vie de la copropriété, détermine les droits et les obligations des copropriétaires. Il organise donc la vie de la copropriété.
Le règlement intérieur indique la répartition des lots, les conditions d'utilisation des parties communes et des parties privatives, la répartition des charges et la méthode de calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires.

UN ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION

L'état descriptif de division est le second document essentiel constitutif d'une copropriété. Il peut être inclus dans le règlement intérieur ou faire l'objet d'un document annexe.
L'état descriptif de division établit un inventaire détaillé des lots de la copropriété dans le cadre de la publicité foncière. Le notaire de la copropriété le fait publier à la conservation des hypothèques.
Chaque lot privatif est répertorié, numéroté, localisé, décrit et l'usage du lot est indiqué. Figure aussi dans ce document la répartition des tantièmes de copropriété, cette quote-part étant déterminée lors de la création de la copropriété en fonction de la surface de chacun des lots.

UN CARNET D'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE

Le carnet d'entretien de l'immeuble est obligatoire depuis 2010. Il permet d'assurer le suivi des contrats d'entretien et de maintenance de l'immeuble et des travaux importants qui ont été effectués comme un ravalement des façades, le remplacement d'un ascenseur, ...).
Il est tenu par le syndic et doit être mis à disposition de tout acquéreur potentiel d'un lot de la copropriété. Car ce carnet d'entretien a été rendu obligatoire essentiellement pour eux qui sont extérieurs à la copropriété.

UN SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Le syndicat des copropriétaires ou syndicat de copropriété est constitué par l'ensemble des copropriétaires : chaque copropriétaire est un membre de droit du syndicat et le syndicat est constitué automatiquement, sans formalités. Il y a des copropriétaires dès lors qu'il y a copropriété et il y a syndicat de copropriétaires dès lors qu'il y a des copropriétaires.
Le syndicat est souvent confondu avec le syndic qui est en fait le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires est un organe de contrôle, d'assistance et de consultation : il assure l'administration et la conservation de l'immeuble par l'intermédiaire du syndic. C'est aussi lui qui établit et modifie le règlement intérieur. Il peut également agir en justice.
Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions qui seront exécutées par le syndic à qui est confiée la gestion de la copropriété.

L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES

L'assemblée générale des copropriétaires est la réunion de tous les copropriétaires (c'est-à-dire le syndicat de copropriété) devant permettre de prendre les décisions importantes et nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. L'assemblée générale nomme le conseil syndical et le syndic, elle se réunit au moins une fois par an.

UN CONSEIL SYNDICAL

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale des copropriétaires. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion et sa comptabilité (contrôle du budget, de la répartition des charges notamment). Il doit obligatoirement être consulté par le syndic pour la réalisation de travaux urgents.
C'est également le lien entre le syndic et les copropriétaires.
Le conseil syndical n'a pas de personnalité juridique et n'a donc pas de pouvoir de décision. Il ne peut pas non plus agir en justice.

UN SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

Le syndic de copropriété est mandaté par le syndicat des copropriétaires qu'il représente. Il assure la gestion courante de la copropriété et exécute les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires. Il tient la comptabilité du syndicat qu'il conseille, assiste et informe. Il est également en charge du carnet d'entretien.
Le syndic peut être bénévole (c'est-à-dire constitué de copropriétaires volontaires non rémunérés) ou professionnel.

La copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Le terme d'immeuble s'entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons (domaine en copropriété par exemple). Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales.

CRÉATION

La déclaration de la création de l'association s'effectue par l'un de ses membres dans le département de son siège social.
Le dossier de déclaration doit comporter :

  • les statuts de l'association en double exemplaire ;
  • la déclaration de chaque adhérent précisant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lequel il s'engage ;
  • la copie du plan parcellaire des immeubles inclus dans le périmètre de l'association ;
  • la copie du procès-verbal de l'assemblée générale, nommant les membres du bureau de l'association ;
  • le formulaire prévu en vue de la publication au Journal officiel d'un extrait des statuts.

DÉCLARATION

Les propriétaires qui le souhaitent peuvent constituer une association syndicale libre (ASL).
Les statuts de l'association :

  • définissent son nom, son objet, son siège, ses règles de fonctionnement ;
  • fixent les conditions de sa représentation à l'égard des tiers, de modification de son statut et de sa dissolution ;
  • comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et les conditions de leur retrait ;
  • précisent ses modes de financement et de recouvrement des cotisations.

FONCTIONNEMENT

L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.

La RT 2012 a pour objectif de limiter la consommation d'énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhEP/ (m².an) en moyenne, tout en suscitant :

  • une évolution technologique et industrielle significative pour toutes les filières du bâti et des équipements,
  • un très bon niveau de qualité énergétique du bâti, indépendamment du choix de système énergétique,
  • un équilibre technique et économique entre les énergies utilisées pour le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire.

La RT 2012 est applicable à tous les permis de construire :

3 exigences de résultats : besoin bioclimatique, consommation d'énergie primaire, confort en été.

Les logements connectées sont désormais devenues monnaie courante dans le paysage immobilier contemporain. Autrefois réputée élitiste, la domotique aujourd’hui apparaît accessible au plus grand nombre.

La domotique permet de piloter les différents systèmes qui contrôlent votre appartement ou votre maison. Imaginez pouvoir fermer vos volets ou votre porte de garage, mais aussi gérer votre chauffage et votre éclairage, le tout à distance et avant d’aller vous coucher ? Vous pourrez aujourd’hui centraliser en quelques clics, l’ensemble de ces actions.

Grâce à cette centralisation et au contrôle des équipements domestiques, la domotique permet d’améliorer votre confort de vie. Vous pourrez ainsi programmer et imaginer des scénarios sur votre chauffage ou votre éclairage en fonction de vos habitudes ou de vos horaires de travail.

En résumé la domotique c’est :

  • Plus de sécurité pour votre logement
  • Plus de confort au quotidien
  • Une gestion optimisée de votre logement

C'est l'un des nombreux avantages du neuf : lors de l'achat d'un appartement neuf ou d'une maison individuelle dans le cadre d'une VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), vous pouvez demander au promoteur certaines modifications de plan en fonction de vos envies. Ce dispositif a un nom : TMA, pour Travaux Modificatifs Acquéreurs. En vous permettant de personnaliser votre appartement avant la fin de la construction, les TMA vous éviteront d'avoir à gérer vous-même des travaux supplémentaires après votre entrée dans les lieux. Les Travaux Modificatifs Acquéreurs répondent toutefois à certaines contraintes.

Un promoteur immobilier n'a pas pour obligation d'accepter toutes les demandes de travaux modificatifs formulées par l'acquéreur. Les TMA doivent en effet répondre à différentes exigences, tant sur le plan réglementaire que technique. En particulier, ils doivent être en adéquation avec le code de l'habitation. Par exemple, le déplacement ou la modification d'une cloison ne doit engendrer aucune limitation de la circulation, et notamment celle des personnes à mobilité réduite. Les TMA doivent également respecter le cahier des charges imposé pour l'obtention des normes NF Logement HQE et RT 2012. De plus, les travaux modificatifs acquéreurs peuvent être refusés si leur réalisation venait à retarder la date de livraison du logement. En dehors de ces cas, les demandes de TMA sont généralement acceptées par les promoteurs immobiliers, afin d'offrir un appartement neuf ou une maison individuelle fidèle aux souhaits des acquéreurs.

Pour être valable, une demande de travaux modificatifs acquéreurs doit être effectuée dans des délais raisonnables. Elle est idéalement exprimée durant la phase de négociation commerciale mais intervient le plus souvent après la signature du contrat de réservation. Les promoteurs immobiliers acceptent généralement un délai d'un mois à compter de cette date. La faisabilité de la demande sera ensuite vérifiée par le bureau d’étude, l'architectes, et l'acquéreur obtiendra ensuite une réponse sous une semaines environ. En cas d'acceptation, il recevra un devis modificatif ainsi qu'un nouveau plan de son logement neuf qu'il devra signer pour accord.

Les travaux modificatifs acquéreurs engendrent des coûts de construction supplémentaires souvent élevés. Ceux-ci sont principalement justifiés par les frais de construction mais aussi par des frais de suivi et de gestion relativement importants.

Notre pole d’architecte d’intérieur se tiens à votre disposition pour vous aider aux mieux à vous projeter.

C’est également le moment de réaliser l’ensemble de vos choix prévu dans votre contrat de réservation (choix du sol, de la faïence, …) à vous de personnaliser votre logement selon vos gouts.

Vous venez d’investir dans un appartement neuf ?

La gestion immobilière de votre logement peut parfois s’avérer fastidieuse : recherche d’un locataire, état des lieux, estimation des loyers, diagnostics, paiement des charges, renouvellement de bail… KIC vous met en relation avec ses partenaires pour vous accompagner.

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